最近好多财经博主又在扎堆吹老破小，把成都330万买8套的旧事儿翻出来，说这玩意儿现在从没人要的劣质资产，变成了躺赚的现金流神器。

听着挺心动？先别急，这里头藏的坑，比你想得深。

先说好的一面：要是你是刚需首套房，首付不够，想买套附近有学校、配套全的房子落户结婚，老破小确实是实在选择。

用公积金贷款的话，月供可能比租同地段房子还便宜，算的是生活账，不是投资账，这时候买完全没问题，毕竟是从租客变成房主，不亏。

但现在的宣传早就超出了自住范畴，把老破小吹成投资抄底的风口，这就变味了。先算清楚，扣掉税费、维修、空置、中介费，净收益也就2%左右。

现在宣传里的租金回报率，全是毛回报率。商贷利率普遍在3%-3.2%之间，就算你挑到租售比能到5%的好房子，看似有2%的盈利。

但扣掉各种成本后，实际收益和大额存单差不了多少，还要承担房产贬值的风险。更别说现在多数城市的租金都在跌，你看似赚了房租，实则没多大油水。

老破小的流动性坑，比你想得深。很多人说现在二手房成交靠低价跑量，老破小降价就能卖，但这不是优势，是劣势。

这些成交的背后，是老破小在这轮楼市调整里跌得最狠，只能靠低价才能出手。真等你想变现，除了打折赔钱，很难找到接盘侠。

房龄老了贷款难办，就算未来房价回暖，老破小也跟不上大盘，升值基本没戏。

有人说搏拆迁？可现在城市更新拆的都是危旧房，整个老破小的存量里，能轮到拆迁的概率微乎其微。

别指望复刻2016年的拆迁行情，这部分涨幅根本不值得赌。老破小最大的坑从来不是赚多赚少，而是本金难收回。

其实想靠老破小赚大钱，不如看看公寓——公寓租售比更高，但没人敢随便投，因为大家都知道公寓不好出手。

现在老破小正在走公寓的老路，看着租金还行，真等你想套现，会发现这房子并没有你想象中那么好卖，除非你愿意半价甩卖。到头来租金那点收益，可能还抵不上房价下跌的零头。

最后说句实在的，判断楼市能不能投，从来不是看租售比和利率持平就行，还要看租金能不能稳定上涨。现在全国能同时满足这两个条件的城市，都没几个。

别被那些炒作的内容晃了眼，想靠老破小躺赚？劝你先掂量掂量这些坑。